Требования к застройщику

ДЕТАЛИЗАЦИЯ ПАРАМЕТРОВ СТАНДАРТА

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ

Изучение застройщика и его учредителей – это самый критически важный этап. Нужно убедиться в надёжности компании, ответственной за создание объекта недвижимости

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ИЗУЧЕНИЯ

Учредительные документы: устав, свидетельство о регистрации (ОГРН), выписка из ЕГРЮЛ. Состав и история учредителей/акционеров.
Разрешительная документация на строительство: разрешение на строительство (необходимо проверить на сайте Росреестра или у застройщика).
Проектная декларация: сроки строительства, планировки, обременения на землю, финансовый план проекта.
Правоустанавливающие документы на земельный участок: свидетельство о собственности или аренда. Необходимо убедиться, что участок предназначен именно для строительства гостиницы (вид разрешенного использования). Сроки прав на землю соответствуют срокам реализации проекта.
Бизнес-план и финансово-экономическая модель проекта (согласованные или разработанные гостиничным оператором и валидированные экспертами Туризм.РФ: для понимания концепции гостиницы, прогноза доходности и других финансовых показателей эффективности проекта.
Соглашения с управляющей компанией, гостиничным оператором.
Смета на строительство и отделку, статус финансового закрытия проекта: необходимо убедиться, что финансирования хватит на завершение проекта в заявленном качестве.
Финансовая отчетность: бухгалтерские балансы (форма № 1) и отчёты о финансовых результатах (форма № 2) за последние 3 года. Признаки финансовой стабильности: отсутствие больших убытков, структура баланса и задолженность.
История и репутация: отзывы о других реализованных проектах (не обязательно гостиничных). Проверка в реестре недобросовестных застройщиков на сайте Минстроя России. Судебные дела в картотеке арбитража (https://kad.arbitr.ru/), иски от дольщиков, подрядчиков, налоговой и т.д.
Квалификация: членство в СРО (саморегулируемая организация), наличие необходимых допусков, опыт строительства гостиниц и жилой недвижимости.

Квалификационные требования к застройщику и его мажоритарным учредителям

Соответствие показателям благонадежности в соответствии с Положением об отборе инвестиционных проектов с участием АО «Корпорация Туризм.РФ», утверждённого Советом директоров АО «Корпорация Туризм.РФ» (протокол от 07.09.2023 № 6), (далее – Система показателей скоринга проектов).
Отсутствие Застройщика и его бенефициарных владельцев в реестре недобросовестных поставщиков (по 223-ФЗ) и реестре недобросовестных застройщиков (Минстрой России).
Отсутствие в отношении Застройщика и его ключевых владельцев процедур банкротства;
Положительная кредитная история и деловая репутация на рынке.
Отсутствие вступивших в силу судебных решений по искам, связанным с ненадлежащим качеством построенных объектов или нарушением обязательств перед дольщиками/инвесторами (наличие текущих споров подлежит индивидуальной оценке рисков).
Наличие успешного опыта реализации не менее 2-3 проектов категории не ниже «три звезды», введенных в эксплуатацию в течение последних 5 (пяти) лет с совокупным объёмом инвестиций не менее 5 млрд рублей, или аналогичных по масштабам проектов.
Наличие в штате ключевых специалистов (технический директор, главный инженер, руководитель проекта) с подтверждённым опытом работы от 5 лет.

Финансовая устойчивость

Соответствие показателям финансовой устойчивости Системы показателей скоринга проектов.
Подтвержденное наличие собственных денежных средств и/или иных активов, ликвидных для инвестирования в проект, в объёме не менее 20 % от общего бюджета проекта.
Обязательное страхование гражданской ответственности за причинение вреда вследствие недостатков работ, влияющих на безопасность объекта (ст. 60.2 ГРК РФ).
Наличие договора страхования рисков недостижения проектных параметров или недостроя (дополнительная гарантия).
Подтверждение финансирования: предоставление детализированного финансового плана и подтвержденных договоров/оферт от кредитных организаций на покрытие недостающей части финансирования.

Обязанности застройщика

Обеспечение полного цикла работ «под ключ», включая управление подрядными организациями, снабжение, авторский и технический надзор.
Обязательство по предоставлению Инвестору ежемесячных/ежеквартальных отчётов о ходе строительства (фото-/видеоотчеты, финансовые отчеты), а также немедленное информирование о любых форс-мажорных обстоятельствах или рисках срыва сроков.
Заключенное соглашение с Управляющей компанией (отельным оператором), имеющей(им) опыт управления аналогичными объектами.
Наличие юридической схемы отношений с дольщиками, гарантирующей гостиничному оператору получение в аренду/управление оговоренное количество гостиничных номеров и прочих необходимых помещений.
Предоставление гарантий на выполненные строительно-монтажные работы сроком не менее 3 (трех) лет.
Заключение договоров на постгарантийное техническое обслуживание.

Застройщик обязан обеспечить строительство и оснащение не только номерного фонда, но и всей сопутствующей инфраструктуры, необходимой для функционирования гостиницы в соответствии с заявленной категорией и концепцией, утверждённой управляющим оператором.
Все строительные, отделочные работы и закупки должны строго соответствовать техническому заданию и стандартам, предоставленным управляющим оператором. Оператор имеет право проводить инспекции на этапе строительства, выдавать замечания и предложения по корректировке.
По завершении строительства застройщик и дольщики передают Управляющей компании, а Управляющая компания передаёт оператору не только номера, но и все общественные, технические и подсобные помещения в состоянии, готовом к эксплуатации, с полным комплектом оборудования и инвентаря.
Вместе с застройщиком необходимо анализировать его ключевых контрагентов – генпроектировщика и генподрядчика на соответствие показателям благонадежности и финансовой устойчивости Системы показателей скоринга проектов.
Также необходимо оценить их опыт реализации проектов гостиничных комплексов. Генпроектировщик должен иметь подтвержденный опыт проектирования объектов в выбранном сегменте и быть готовым к полному авторскому надзору за строительством. Генподрядчик должен обладать опытом успешной сдачи подобных проектов или входить в число крупнейших и наиболее надежных компаний отрасли по авторитетным рейтингам (RAEX, СПАРК).